Impôts sur les revenus locatifs au Québec : guide complet

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Les revenus de location d’un immeuble au Québec sont imposables — mais les règles fiscales offrent aussi des leviers importants pour réduire l’impôt à payer. Vous devez déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire T776 au fédéral et le TP-128 au Québec, et le revenu net (après déduction des dépenses) est reporté à la ligne 12600 de votre déclaration de revenus. La plupart des dépenses courantes sont 100 % déductibles dans l’année : intérêts hypothécaires (pas le capital), taxes municipales et scolaires, assurance, entretien et réparations, services publics. Les dépenses en capital (acquisition, rénovations majeures) ne sont pas déductibles immédiatement — elles sont amorties via la déduction pour amortissement (DPA) sur plusieurs années. Attention au piège : la DPA réduit votre impôt aujourd’hui, mais elle est récupérée à la vente de l’immeuble et imposée comme revenu ordinaire. Ce guide vous explique tout : comment déclarer, quelles dépenses déduire, comment fonctionne la DPA, et les erreurs qui coûtent cher.

Détenir un immeuble locatif est l’une des principales stratégies de création de patrimoine au Canada. Mais le côté fiscal est rarement bien expliqué — et les erreurs sont fréquentes. Confondre une réparation et une amélioration, oublier de réclamer des dépenses légitimes, ou utiliser la DPA sans comprendre ses conséquences à long terme peut vous coûter des milliers de dollars.

Ce guide est un complément fiscal au monde de l’immobilier locatif au Québec — il vous explique comment l’impôt fonctionne, quoi déclarer, et comment optimiser sans déraper. Pour des stratégies plus larges de réduction d’impôt, consultez aussi notre guide pour réduire ses impôts au Canada.

Sommaire

Comment déclarer vos revenus locatifs

Tous les revenus tirés de la location d’un bien immobilier au Canada doivent être déclarés — peu importe qu’il s’agisse d’un condo, d’un duplex, d’un immeuble à logements, ou même d’une chambre louée dans votre résidence principale. Le système fiscal canadien repose sur le principe de l’autocotisation : c’est votre responsabilité de déclarer, et l’ARC ainsi que Revenu Québec ont les outils pour vérifier.

Les formulaires à utiliser :

Palier Formulaire Où le revenu net est reporté
Fédéral (ARC) T776 — État des loyers de biens immeubles Ligne 12600 du T1
Provincial (Revenu Québec) TP-128 — Revenus et dépenses de location d’un bien immeuble Ligne 168 du TP-1
Référence Québec utile Publication IN-100 — Le particulier et les revenus locatifs Guide détaillé Revenu Québec

Le calcul de base :

  1. Additionnez tous les revenus de location bruts de l’année (loyers reçus, frais de stationnement facturés, frais de buanderie, etc.)
  2. Soustrayez toutes les dépenses déductibles (courantes et, le cas échéant, la DPA)
  3. Le résultat = revenu net de location, qui s’ajoute à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt

Si vous êtes copropriétaire : chaque copropriétaire déclare sa part proportionnelle des revenus et des dépenses selon son pourcentage de propriété. Conjoints, frères et sœurs, parents et enfants — tous les copropriétaires doivent remplir le formulaire avec leur part respective.

Ce qu’on oublie souvent : les revenus locatifs ne sont pas seulement les loyers. Tout ce que vous chargez au locataire compte : frais de stationnement additionnels, frais de buanderie, remboursement des services publics, chambre meublée additionnelle, dépôt non remboursé conservé (sous certaines conditions). Tout ce qui entre dans vos poches en lien avec l’immeuble est un revenu — et doit être déclaré.

Les dépenses courantes 100 % déductibles

Les dépenses courantes sont celles qui maintiennent l’immeuble en état et qui sont engagées pour gagner un revenu locatif. Elles sont déductibles à 100 % dans l’année où elles sont payées.

Catégorie de dépense Ce qui est déductible Ce qu’il faut savoir
Intérêts hypothécaires La portion intérêts de vos paiements hypothécaires Le capital remboursé n’est pas déductible. Demandez à votre prêteur le relevé annuel d’intérêts payés
Taxes municipales et scolaires 100 % des taxes payées sur l’immeuble locatif Les avis officiels sont vos preuves
Assurance habitation Prime d’assurance de l’immeuble locatif Si vous avez plusieurs immeubles, gardez les preuves par immeuble
Entretien et réparations courantes Peinture, plomberie, électricité, réparations mineures, déneigement, tonte Ce sont des dépenses pour maintenir l’état, pas pour améliorer (voir section suivante)
Services publics Électricité, gaz, eau, internet — si payés par le propriétaire Si le locataire paie directement, vous n’avez rien à déclarer ni à déduire
Frais de gestion Honoraires d’une société de gestion immobilière Les contrats avec gestionnaires immobiliers sont entièrement déductibles
Frais de publicité Annonces (Kijiji, Facebook Marketplace, journaux, sites spécialisés) Toutes les dépenses publicitaires pour louer le logement
Honoraires professionnels Comptable (pour la portion location), avocat (pour litige locatif, par exemple) Conservez les factures détaillées
Frais de déplacement Déplacements pour gérer ou entretenir l’immeuble (avec limites pour un seul immeuble) Tenez un registre kilométrique précis
Frais de bureau Portion de votre domicile utilisée pour gérer la location (avec calculs proportionnels) Documentation rigoureuse exigée — souvent une zone grise

La règle d’or de la documentation : conservez toutes vos factures, reçus, contrats, et preuves de paiement pendant au moins 6 ans. Sans documentation, vous ne pouvez pas réclamer la dépense en cas de vérification. Une bonne pratique : un classeur dédié (physique ou numérique) par année et par immeuble.

Dépense courante vs dépense en capital

C’est la distinction la plus importante — et la plus mal comprise — du traitement fiscal des immeubles locatifs.

Type de dépense Définition Traitement fiscal
Dépense courante Maintient l’immeuble dans son état actuel (réparation, entretien) 100 % déductible dans l’année
Dépense en capital Améliore l’immeuble au-delà de son état d’origine (rénovation majeure, ajout, remplacement par mieux) Doit être amortie sur plusieurs années via la DPA — pas déductible immédiatement

Exemples concrets pour clarifier :

  • Réparer une fuite dans le toit = dépense courante (entretien)
  • Refaire complètement le toit avec des matériaux supérieurs = dépense en capital (amélioration)
  • Repeindre les murs avec la même qualité de peinture = dépense courante
  • Refaire une cuisine complète avec armoires neuves haut de gamme = dépense en capital
  • Remplacer un appareil défectueux par un similaire = dépense courante
  • Ajouter une chambre à coucher au sous-sol = dépense en capital
  • Remplacer un appareil défectueux par un modèle nettement supérieur = dépense en capital (au moins en partie)

Le test mental : demandez-vous « est-ce que je restaure quelque chose qui existait ou est-ce que je l’améliore ? ». Restaurer = courante. Améliorer = capital. La frontière est parfois floue — en cas de doute, un comptable peut trancher.

Pourquoi cette distinction est si importante : une dépense courante de 10 000 $ réduit votre revenu locatif de 10 000 $ dans l’année. La même 10 000 $ traitée comme dépense en capital ne réduit votre revenu que de quelques centaines de dollars chaque année (selon le taux d’amortissement). L’impact fiscal immédiat est radicalement différent. Mais attention : classer abusivement une dépense en capital comme dépense courante pour obtenir une déduction immédiate peut entraîner une nouvelle cotisation avec intérêts et pénalités.

La déduction pour amortissement (DPA) : prudence

La déduction pour amortissement (DPA) permet de déduire chaque année une portion du coût d’acquisition de l’immeuble et de ses améliorations capitalisables. Pour un immeuble résidentiel acquis après 1987, c’est généralement la catégorie 1 à 4 % dégressif.

Comment ça fonctionne :

  • Vous calculez le coût en capital de la portion bâtiment (la valeur du terrain est exclue — le terrain ne s’amortit pas)
  • Chaque année, vous pouvez déduire jusqu’à 4 % du solde de la catégorie (méthode dégressive)
  • Le solde restant porte le nom de « partie non amortie du coût en capital » (PNACC)
  • Chaque immeuble de 50 000 $ ou plus doit être placé dans une catégorie séparée

La règle d’or — Règlement 1100(11) : la DPA sur un immeuble locatif ne peut pas créer ou augmenter une perte locative. Si vos dépenses courantes ramènent déjà votre revenu locatif à zéro ou en perte, vous ne pouvez pas réclamer de DPA cette année-là. Le montant non réclamé reste dans la catégorie et pourra être utilisé les années profitables.

Le piège majeur de la DPA : tout amortissement que vous réclamez aujourd’hui sera récupéré à la vente de l’immeuble — et imposé comme un revenu ordinaire (100 % imposable), pas comme un gain en capital (50 %). C’est ce qu’on appelle la récupération d’amortissement.

Exemple : vous avez acheté un duplex pour 400 000 $ (dont 300 000 $ pour le bâtiment et 100 000 $ pour le terrain). Vous avez réclamé 60 000 $ de DPA cumulée sur 15 ans. Vous vendez l’immeuble pour 600 000 $. À la vente :

  • Les 60 000 $ de DPA cumulée sont récupérés et imposés comme revenu ordinaire (100 % imposable)
  • Le gain en capital (séparé du calcul ci-dessus) est imposé à 50 %

Cette récupération peut représenter une facture fiscale très lourde, surtout l’année de la vente où tout tombe d’un coup et peut vous propulser dans un palier d’imposition élevé.

Faut-il réclamer la DPA ? La réponse n’est pas toujours oui. Réclamer la DPA chaque année réduit votre impôt à court terme, mais accumule la récupération à la vente. Pour beaucoup de propriétaires, ne pas réclamer la DPA est une stratégie raisonnable — surtout si l’immeuble génère déjà un profit raisonnable et que vous prévoyez le vendre à moyen terme. Cette décision doit être prise avec un CPA qui connaît votre situation. Consultez aussi notre guide des gains en capital.

Le traitement fiscal à la vente

Quand vous vendez un immeuble locatif, deux éléments fiscaux s’appliquent en même temps :

Élément Calcul Imposition
Gain en capital Prix de vente − Prix de base rajusté (PBR) − Frais de vente 50 % imposable (taux d’inclusion)
Récupération d’amortissement Montant total de DPA réclamée pendant les années de location (jusqu’à concurrence de l’écart entre le PBR original et le PBR amorti) 100 % imposable comme revenu ordinaire

Ce qui augmente votre PBR (et réduit le gain imposable) : les rénovations majeures et améliorations capitalisables (que vous avez préalablement amorties ou non) augmentent votre PBR. C’est pourquoi conserver les factures de toutes les améliorations pendant toute la durée de détention est crucial.

L’année de la vente est généralement l’année fiscale la plus intense. La récupération + le gain en capital peuvent ajouter des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars à votre revenu en une seule année. C’est pourquoi la planification fiscale en amont de la vente — répartition possible des transactions, utilisation de pertes en capital, fractionnement avec un conjoint — est essentielle. Un CPA spécialisé en immobilier devient un investissement rentable bien avant la transaction.

Les cas particuliers : Airbnb, copropriété, non-résidents

Location à court terme (Airbnb, plateformes similaires) : au Québec, les règles se sont resserrées en 2025 — les locations à court terme non conformes (sans certificat de la CITQ, par exemple) font l’objet d’un traitement fiscal défavorable. Si vous opérez en Airbnb, vérifiez votre conformité réglementaire avant d’aborder la fiscalité. Le revenu Airbnb peut être traité comme un revenu de bien (location ordinaire) ou comme un revenu d’entreprise (si vous fournissez des services substantiels comme un hôtel) — la classification a un impact fiscal majeur.

Copropriété entre conjoints : chaque conjoint déclare sa part proportionnelle des revenus et dépenses. Acquérir un immeuble locatif au nom du conjoint à plus faible revenu peut être avantageux fiscalement (le revenu net est imposé à un taux moins élevé) — mais attention aux règles d’attribution si l’argent provient du conjoint à plus haut revenu. Une planification avec un comptable est essentielle.

Si vous êtes non-résident : les non-résidents qui possèdent un immeuble locatif au Canada doivent faire face à des règles particulières — retenue d’impôt de 25 % sur le revenu brut, ou choix prévu à l’article 216 pour être imposé sur le revenu net. Les délais et formulaires sont stricts (NR6, déclaration article 216) — un comptable spécialisé est presque indispensable.

Location d’une partie de votre résidence principale : si vous louez une chambre ou un sous-sol dans votre résidence principale, vous devez déclarer ce revenu. Attention : si vous réclamez de la DPA sur cette portion, vous pourriez perdre partiellement l’exonération pour résidence principale lors de la vente — l’impact fiscal peut être très important. En général, il est préférable de ne pas réclamer la DPA dans ce cas.

Les erreurs à éviter

Erreur 1 — Ne pas déclarer les revenus locatifs. L’ARC et Revenu Québec disposent d’outils pour repérer les revenus non déclarés (croisement de données, analyse de patrimoine, dénonciations). Un revenu non déclaré, détecté lors d’une vérification, entraîne le paiement de l’impôt dû + intérêts + pénalités pouvant aller jusqu’à 50 % du montant non déclaré. Le risque est réel et coûteux.

Erreur 2 — Confondre dépense courante et dépense en capital. C’est l’erreur la plus fréquente et la plus contestée par l’ARC. Déduire 50 000 $ de rénovations majeures comme « dépenses courantes » entraînera presque certainement une réévaluation. Soyez rigoureux dans la classification, et en cas de doute, consultez un CPA.

Erreur 3 — Oublier de déduire des dépenses légitimes. Beaucoup de propriétaires oublient les frais de déplacement, les frais d’annonces, la portion utilisée du domicile pour la gestion, les honoraires comptables. Ces oublis vous coûtent en impôts excessifs chaque année. Tenez un registre annuel rigoureux.

Erreur 4 — Réclamer la DPA sans comprendre la récupération à la vente. Beaucoup d’investisseurs réclament la DPA chaque année pour réduire l’impôt immédiat, sans penser à la récupération à la vente. L’année de la vente, ils découvrent une facture fiscale brutale. Comprenez ce que vous faites avant de réclamer la DPA.

Erreur 5 — Réclamer la DPA sur une portion de la résidence principale. Si vous louez un sous-sol et réclamez la DPA, vous pourriez perdre partiellement l’exonération pour résidence principale à la vente. Sur une plus-value de 200 000 $ sur 30 ans, l’impact peut être de plusieurs dizaines de milliers de dollars d’impôt. Ne réclamez la DPA sur votre résidence principale qu’avec un conseil professionnel.

Erreur 6 — Ne pas conserver les factures. Sans documentation, vous ne pouvez pas réclamer une dépense en cas de vérification. Les factures, contrats et preuves de paiement doivent être conservés pendant au moins 6 ans. Pour les améliorations capitalisables, conservez les factures pendant toute la durée de détention de l’immeuble — vous en aurez besoin à la vente pour ajuster votre PBR.

Erreur 7 — Ne pas planifier la vente. L’année de la vente d’un immeuble locatif est typiquement votre année fiscale la plus intense. Ne vendez pas sans avoir consulté un CPA pour modéliser l’impact fiscal — la planification (fractionnement, étalement, utilisation de pertes en capital, contribution REER stratégique) peut économiser des dizaines de milliers de dollars.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer la location d’une chambre dans ma résidence principale ?

Oui. Tout revenu locatif, même modeste, doit être déclaré — y compris la location d’une chambre à un colocataire ou à un étudiant. Vous pouvez déduire la portion proportionnelle des dépenses (taxes, services publics, entretien) selon la surface louée. Attention : si vous réclamez de la DPA sur cette portion, vous risquez de perdre partiellement l’exonération de résidence principale à la vente. Mieux vaut s’abstenir de la DPA dans ce cas.

La portion capital de mon paiement hypothécaire est-elle déductible ?

Non. Seule la portion intérêts du paiement hypothécaire est déductible. Le capital remboursé n’est pas une dépense — c’est une réduction de votre dette qui augmente votre équité dans l’immeuble. Demandez à votre prêteur le relevé annuel d’intérêts payés pour appuyer votre déclaration.

Que se passe-t-il si mes dépenses dépassent mes revenus locatifs ?

Vous avez une perte locative, qui peut généralement être déduite contre vos autres revenus (salaire, par exemple) — sous réserve que la location soit menée avec une attente raisonnable de profit. Important : la DPA ne peut pas créer ou augmenter une perte locative (Règlement 1100(11)). Si vos dépenses courantes vous mettent déjà en perte, vous ne pouvez pas réclamer de DPA.

Devrais-je toujours réclamer la déduction pour amortissement (DPA) ?

Pas nécessairement. La DPA réduit votre impôt aujourd’hui, mais elle sera récupérée à la vente et imposée comme revenu ordinaire. Pour de nombreux propriétaires, ne pas réclamer la DPA simplifie la situation et évite une grosse facture fiscale à la vente. La décision dépend de votre horizon de détention, de votre situation fiscale, et de vos projets — consultez un CPA.

Mon Airbnb est-il traité comme un revenu de location ?

Cela dépend du niveau de services offerts. Une location à court terme « passive » (vous ne faites que louer l’espace) est généralement un revenu de bien comme une location ordinaire. Si vous offrez des services hôteliers substantiels (déjeuner, nettoyage quotidien, accueil personnalisé), l’ARC peut requalifier en revenu d’entreprise — ce qui change les règles fiscales (cotisations RRQ, déductions différentes). Vérifiez aussi votre conformité réglementaire au Québec (certificat CITQ) — les locations non conformes sont fiscalement défavorisées depuis 2025.

Mon conjoint et moi détenons l’immeuble — qui déclare ?

Chaque copropriétaire déclare sa part proportionnelle des revenus et des dépenses. Si vous êtes copropriétaires à 50/50, chacun déclare la moitié. Si l’argent ayant servi à acquérir l’immeuble provient majoritairement d’un conjoint, les règles d’attribution peuvent s’appliquer — consultez un comptable pour valider votre situation.

Combien de temps dois-je conserver mes documents ?

L’ARC et Revenu Québec exigent généralement la conservation des documents fiscaux pendant 6 ans après la fin de l’année d’imposition. Pour un immeuble locatif, conservez les documents relatifs aux améliorations capitalisables pendant toute la durée de détention de l’immeuble (et 6 ans après la vente) — vous en aurez besoin pour calculer le PBR à la vente.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité des revenus locatifs comporte de nombreuses subtilités selon votre situation (type d’immeuble, durée de détention, copropriété, location à court terme, statut de résident). Pour une stratégie optimisée — particulièrement avant la vente d’un immeuble — consultez un comptable professionnel agréé (CPA) spécialisé en immobilier. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.