Remboursement de la TPS pour une première maison : jusqu’à 50 000 $

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Le remboursement de la TPS pour première maison permet aux nouveaux acheteurs d’une habitation neuve d’économiser jusqu’à 50 000 $ — une mesure entrée en vigueur en 2026 qui peut faire une réelle différence dans un projet d’accès à la propriété. Concrètement, ce programme fédéral rembourse 100 % de la TPS (la taxe de 5 %) payée sur une habitation neuve d’une valeur maximale de 1 million de dollars, ce qui représente un remboursement pouvant atteindre 50 000 $. Pour les propriétés dont la valeur se situe entre 1 et 1,5 million de dollars, le remboursement diminue progressivement (par exemple, une maison de 1,25 million donne droit à environ 25 000 $), et aucun remboursement n’est accordé au-delà de 1,5 million. Adopté dans le cadre du projet de loi C-4 (sanction royale le 12 mars 2026), ce remboursement s’adresse exclusivement aux acheteurs d’une première habitation : pour être admissible, vous ne devez généralement pas avoir été propriétaire d’une résidence principale — vous ou votre conjoint — au cours de l’année en cours et des quatre années précédentes. L’habitation doit devenir votre résidence principale (un achat pour location ou revente n’est pas admissible), et le contrat avec un constructeur doit avoir été signé le 27 mai 2025 ou après. Fait important : ce remboursement s’ajoute au remboursement de la TPS/TVH déjà existant pour habitations neuves. Au Québec, c’est Revenu Québec qui administre généralement la demande. Ce guide vous explique si vous êtes admissible, combien vous pourriez récupérer, et comment faire votre demande.

Acheter une première propriété est un défi financier de taille, et chaque dollar compte. Le nouveau remboursement de la TPS pour les premiers acheteurs est une aide substantielle — mais encore faut-il savoir si on y a droit et comment la réclamer. Ce guide neutre et complet vous donne toutes les clés, sans jargon ni angle commercial.

Note : les modalités ci-dessous reflètent le programme tel qu’adopté en 2026. Pour valider votre admissibilité précise, consultez Revenu Québec, l’ARC ou un professionnel.

Sommaire

En quoi consiste le remboursement

Comprenons d’abord le principe de cette mesure, qui s’inscrit dans les efforts pour faciliter l’accès à la propriété.

Le contexte. Une habitation neuve au Canada est soumise à la TPS (5 %) — et au Québec, aussi à la TVQ (9,975 %). Sur une propriété de plusieurs centaines de milliers de dollars, ces taxes représentent une somme importante. Le nouveau remboursement de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation vise précisément à alléger ce fardeau pour les nouveaux propriétaires.

Le principe. Le programme rembourse la TPS (la taxe fédérale de 5 %) payée sur l’achat ou la construction d’une habitation neuve destinée à être votre résidence principale. Pour une propriété admissible d’une valeur maximale de 1 million de dollars, c’est 100 % de la TPS qui peut être remboursée.

Son adoption. Cette mesure, promise lors de la campagne électorale, a été adoptée dans le cadre du projet de loi C-4, qui a reçu la sanction royale le 12 mars 2026. Depuis, l’ARC et Revenu Québec peuvent traiter les demandes de remboursement.

Une mesure réservée aux premiers acheteurs. Contrairement au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves déjà existant (qui s’applique à tous les acheteurs), ce nouveau remboursement est exclusivement réservé aux acheteurs d’une première habitation. C’est ce qui le rend particulièrement généreux pour ceux qui y sont admissibles.

Il s’ajoute à l’aide existante. Point important : ce remboursement s’ajoute au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves qui existait déjà. Un premier acheteur peut donc cumuler les deux mesures, ce qui maximise l’économie totale.

L’idée à intégrer : ce remboursement est l’une des aides les plus généreuses jamais offertes aux premiers acheteurs au Canada, mais il reste méconnu — et c’est précisément ce qui fait que beaucoup de gens admissibles passent à côté. Jusqu’à 50 000 $, c’est l’équivalent d’une bonne partie d’une mise de fonds, ou de quoi absorber les nombreux frais d’achat. Si vous envisagez l’achat d’une première propriété neuve, cette mesure peut changer votre calcul de faisabilité du tout au tout. Le réflexe à avoir : vérifier votre admissibilité avant de magasiner, car elle peut élargir les options que vous pensiez hors de portée, et orienter votre choix vers le neuf plutôt que la revente.

Combien pouvez-vous récupérer

Le montant du remboursement dépend directement de la valeur de la propriété. Voici comment il se calcule.

Valeur de l’habitation neuve Remboursement de la TPS
Jusqu’à 1 000 000 $ 100 % de la TPS (maximum 50 000 $)
Entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $ Remboursement dégressif (ex. 1,25 M$ ≈ 25 000 $)
1 500 000 $ et plus Aucun remboursement

Pour une propriété jusqu’à 1 million. C’est le scénario le plus avantageux : la totalité de la TPS payée vous est remboursée, jusqu’à concurrence de 50 000 $. Par exemple, une personne qui achète une maison neuve à 850 000 $ pourrait récupérer jusqu’à 50 000 $.

Pour une propriété entre 1 et 1,5 million. Le remboursement diminue de façon progressive et linéaire. Par exemple, pour une habitation de 1,25 million de dollars, le remboursement est réduit de moitié, soit environ 25 000 $. Plus on s’approche de 1,5 million, plus le remboursement fond.

Au-delà de 1,5 million. Aucun remboursement n’est accordé pour une habitation d’une valeur égale ou supérieure à 1,5 million de dollars.

Ce que représente cette économie. Pour mettre les choses en perspective, 50 000 $ équivaut à une part importante d’une mise de fonds, ou de quoi couvrir une bonne partie des frais d’achat d’une maison (notaire, inspection, déménagement, etc.). C’est une aide qui peut véritablement débloquer un projet.

Êtes-vous un « acheteur d’une première habitation »

L’admissibilité repose sur une définition précise de « premier acheteur ». Voici les conditions à remplir.

La condition principale. Pour être considéré comme un acheteur d’une première habitation, vous ne devez généralement pas avoir vécu dans une habitation dont vous étiez propriétaire — ou dont votre époux ou conjoint de fait était propriétaire — au cours de l’année civile en cours et des quatre années civiles précédentes, que ce soit au Canada ou à l’étranger.

Ce que cela signifie concrètement. Il ne suffit pas d’acheter pour la première fois récemment. Le critère regarde en arrière sur cinq années civiles (année courante + 4 précédentes). Si vous (ou votre conjoint) avez été propriétaire-occupant d’une résidence durant cette période, vous n’êtes généralement pas admissible.

Le cas du conjoint. Attention : la situation de votre époux ou conjoint de fait compte aussi. Si l’un des deux a été propriétaire d’une résidence principale durant la période visée, cela peut affecter l’admissibilité du couple. C’est un point souvent négligé.

L’habitation doit devenir votre résidence principale. Élément clé fréquemment oublié : la propriété doit devenir votre lieu de résidence habituelle. Un achat destiné à la location ou à la revente (spéculation) ne donne pas droit au programme. C’est une aide à l’accession à la propriété, pas à l’investissement.

Une certaine souplesse dans des cas particuliers. Comme pour d’autres programmes destinés aux premiers acheteurs (tel le RAP), certaines situations particulières (séparation, par exemple) peuvent comporter des assouplissements. Si votre situation est complexe, validez votre admissibilité auprès de Revenu Québec ou d’un professionnel.

Quelles habitations sont admissibles

Au-delà de votre statut d’acheteur, l’habitation elle-même doit répondre à des critères. Voici lesquels.

Les types d’habitations admissibles. Le programme couvre une variété de propriétés neuves :

  • Les maisons unifamiliales neuves
  • Les logements en copropriété (condos)
  • Les duplex
  • Les maisons mobiles
  • Les parts dans une coopérative d’habitation

Les trois façons d’y avoir droit. Il existe trois grands scénarios admissibles :

  1. Acheter une habitation neuve auprès d’un constructeur
  2. Construire (ou faire construire) une habitation neuve sur un terrain que vous possédez ou louez
  3. Acheter des parts dans une coopérative d’habitation

Les habitations ayant fait l’objet de rénovations majeures sont aussi visées, au même titre que les constructions neuves.

Les dates à respecter. Les échéances varient selon le scénario :

  • Achat auprès d’un constructeur : le contrat de vente doit être conclu le 27 mai 2025 ou après (et avant 2031)
  • Construction par le propriétaire : les travaux doivent commencer le 20 mars 2025 ou après (et avant 2031), et être en grande partie achevés avant 2036

Le plafond de valeur. Rappel : le montant total payé pour l’habitation doit être inférieur à 1,5 million de dollars pour donner droit à un remboursement (avec le maximum de 50 000 $ atteint pour les propriétés jusqu’à 1 million).

La règle anti-évitement. La loi prévoit des dispositions pour éviter les abus : un acheteur ne peut pas obtenir le remboursement s’il a signé un contrat de vente avant le 27 mai 2025 puis l’a résilié ou modifié pour en signer un nouveau après cette date, dans le seul but d’obtenir le remboursement.

Comment faire votre demande

Une fois votre admissibilité confirmée, voici comment réclamer concrètement votre remboursement.

Deux options selon votre situation. La façon de procéder dépend de qui gère la taxe :

Option 1 — Par l’intermédiaire du constructeur. Si vous achetez auprès d’un constructeur, celui-ci peut porter le remboursement à votre crédit directement, en le déduisant du montant total à payer (la maison est alors souvent vendue « taxes nettes »). C’est l’option la plus simple : vous n’avez pas toujours à déposer vous-même une demande, à condition que cette modalité figure clairement au contrat. Vérifiez ce point avec votre constructeur.

Option 2 — Demande directe. Si le constructeur ne crédite pas le remboursement, ou si vous avez construit vous-même, vous demandez directement le remboursement :

  • Au Québec : auprès de Revenu Québec (qui administre généralement la TPS/TVH dans la province), avec ses formulaires
  • Ailleurs au Canada : auprès de l’ARC

Les formulaires. Selon votre cas, les formulaires diffèrent : pour un achat auprès d’un constructeur, le formulaire de demande pour les maisons achetées d’un constructeur; pour une autoconstruction, le formulaire pour les maisons neuves construites par le propriétaire (avec une feuille de travail). Les détails figurent dans la publication de l’ARC sur le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.

Le délai pour réclamer. Vous disposez généralement de deux ans après la prise de possession de l’habitation (ou l’achèvement de la construction) pour faire votre demande. Ne tardez pas : passé ce délai, le remboursement est perdu.

Conservez vos documents. Gardez tous les documents pertinents : contrat de vente, preuves de paiement de la TPS, dates clés. Ils seront nécessaires pour appuyer votre demande.

Le combiner avec les autres aides

Ce remboursement n’est pas la seule aide disponible pour les premiers acheteurs. Le combiner avec d’autres mesures maximise votre avantage.

Le remboursement de la TVQ (Québec). Au Québec, en plus de la TPS, un remboursement partiel de la TVQ peut s’appliquer pour une habitation neuve. Renseignez-vous auprès de Revenu Québec sur le volet TVQ, qui a ses propres règles.

Le CELIAPP. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété permet d’épargner pour la mise de fonds avec une déduction fiscale (comme le REER) et un retrait non imposé (comme le CELI). C’est l’outil d’épargne par excellence pour les primo-accédants.

Le RAP (Régime d’accession à la propriété). Le RAP permet de retirer des fonds de votre REER pour votre mise de fonds, sans impôt immédiat (à rembourser sur 15 ans). Il comporte certains assouplissements, notamment pour les personnes séparées.

Les programmes municipaux. Plusieurs municipalités offrent leurs propres aides aux premiers acheteurs (remboursement de taxes, subventions). Ces programmes varient beaucoup d’une ville à l’autre — consultez le site de votre municipalité.

Les habitations écoénergétiques. Pour une habitation neuve écoénergétique certifiée, le programme Novoclimat peut offrir une aide additionnelle (de l’ordre de 4 000 $ pour une propriété admissible).

L’effet cumulé. En combinant judicieusement ces mesures (remboursement TPS jusqu’à 50 000 $ + TVQ + CELIAPP + RAP + aides municipales), un premier acheteur peut réduire considérablement le coût d’accès à la propriété. Cela vaut la peine de faire l’inventaire complet des aides auxquelles vous avez droit avant de finaliser votre achat.

Le réflexe à adopter : ne considérez jamais une seule aide en vase clos — faites l’inventaire complet de tous les programmes auxquels vous pourriez avoir droit avant de magasiner. Le remboursement de la TPS, le remboursement de la TVQ, le CELIAPP, le RAP, les programmes municipaux et Novoclimat peuvent se cumuler. Un premier acheteur qui prend le temps de cartographier toutes ces mesures peut découvrir des dizaines de milliers de dollars d’aide combinée, ce qui change radicalement le budget disponible. Beaucoup de gens laissent de l’argent sur la table simplement parce qu’ils ignorent l’existence d’un programme. Quelques heures de recherche (ou une consultation) peuvent valoir très cher.

Les erreurs à éviter

Erreur 1 — Ignorer le programme. Ce remboursement reste méconnu, et beaucoup d’acheteurs admissibles passent à côté de jusqu’à 50 000 $. Si vous achetez une première habitation neuve, vérifiez systématiquement votre admissibilité. C’est une somme trop importante pour la négliger.

Erreur 2 — Oublier la situation du conjoint. L’admissibilité tient compte de la propriété antérieure de votre époux ou conjoint de fait, pas seulement de la vôtre. Si l’un des deux a été propriétaire-occupant durant la période visée, cela peut affecter votre admissibilité. Vérifiez la situation des deux personnes.

Erreur 3 — Acheter pour louer ou revendre. L’habitation doit devenir votre résidence principale. Un achat destiné à la location ou à la revente spéculative n’est pas admissible. Ne réclamez pas le remboursement si la propriété n’est pas votre lieu de résidence habituelle.

Erreur 4 — Manquer le délai de deux ans. Vous avez généralement deux ans après la prise de possession pour réclamer. Passé ce délai, le remboursement est perdu. Faites votre demande sans tarder une fois admissible.

Erreur 5 — Ne pas vérifier les modalités au contrat. Si vous achetez d’un constructeur, vérifiez si le remboursement est crédité directement (maison vendue « taxes nettes ») ou si vous devez le réclamer vous-même. Ce point doit figurer clairement au contrat pour éviter les malentendus.

Erreur 6 — Tenter de contourner les dates. La règle anti-évitement empêche de résilier un contrat signé avant le 27 mai 2025 pour en signer un nouveau après, dans le seul but d’obtenir le remboursement. Ne tentez pas ce genre de manœuvre, qui peut entraîner un refus.

Erreur 7 — Oublier les autres aides cumulables. Le remboursement de la TPS se combine avec la TVQ, le CELIAPP, le RAP et les aides municipales. Ne vous limitez pas à une seule mesure : faites l’inventaire complet pour maximiser votre avantage.

Questions fréquentes

Combien peut-on récupérer avec le remboursement de la TPS pour première maison ?

Jusqu’à 50 000 $. Pour une habitation neuve d’une valeur maximale de 1 million de dollars, c’est 100 % de la TPS (la taxe fédérale de 5 %) qui est remboursée, jusqu’à ce maximum de 50 000 $. Pour une propriété entre 1 et 1,5 million, le remboursement diminue progressivement (par exemple, environ 25 000 $ pour une maison de 1,25 million). Aucun remboursement n’est accordé pour une habitation de 1,5 million ou plus. Ce remboursement s’ajoute au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves déjà existant.

Qui est admissible au remboursement de la TPS pour première maison ?

Les acheteurs d’une première habitation. Pour être considéré comme tel, vous ne devez généralement pas avoir vécu dans une habitation dont vous (ou votre époux ou conjoint de fait) étiez propriétaire, au Canada ou à l’étranger, durant l’année en cours et les quatre années civiles précédentes. L’habitation doit aussi devenir votre résidence principale — un achat pour location ou revente n’est pas admissible. La situation de votre conjoint compte également dans l’évaluation de l’admissibilité.

Quelles maisons sont admissibles ?

Les habitations neuves ou ayant fait l’objet de rénovations majeures : maisons unifamiliales, condos, duplex, maisons mobiles et parts de coopératives d’habitation. Trois scénarios donnent droit au remboursement : acheter d’un constructeur, construire (ou faire construire) sur son terrain, ou acheter des parts d’une coop. Le contrat avec un constructeur doit être signé le 27 mai 2025 ou après (la construction par le propriétaire doit débuter le 20 mars 2025 ou après), et la valeur doit être inférieure à 1,5 million de dollars.

Comment faire la demande de remboursement ?

Deux options. Si vous achetez d’un constructeur, celui-ci peut créditer directement le remboursement sur le prix (maison vendue « taxes nettes ») — vérifiez que cette modalité figure au contrat. Sinon, vous faites une demande directe : au Québec, auprès de Revenu Québec (qui administre la TPS/TVH dans la province); ailleurs au Canada, auprès de l’ARC. Selon votre cas, vous utilisez le formulaire pour les maisons achetées d’un constructeur ou celui pour les maisons construites par le propriétaire. Vous avez généralement deux ans après la prise de possession pour réclamer.

Au Québec, est-ce l’ARC ou Revenu Québec qui gère la demande ?

Pour une habitation située au Québec, c’est généralement Revenu Québec qui administre la TPS/TVH, donc vous produisez votre demande auprès de Revenu Québec avec ses formulaires — même s’il s’agit d’une mesure du gouvernement fédéral. Ailleurs au Canada, la demande se fait auprès de l’ARC. C’est une particularité québécoise importante à connaître pour adresser sa demande au bon endroit.

Ce remboursement se cumule-t-il avec d’autres aides ?

Oui. Il s’ajoute au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves déjà existant. Au Québec, un remboursement partiel de la TVQ peut aussi s’appliquer. De plus, vous pouvez combiner ce remboursement avec le CELIAPP (épargne pour la mise de fonds), le RAP (retrait du REER), les programmes municipaux et, pour une habitation écoénergétique, le programme Novoclimat. Faire l’inventaire complet de ces aides cumulables peut représenter des dizaines de milliers de dollars d’avantage total.

Une habitation achetée sur le marché de la revente est-elle admissible ?

Non. Le remboursement vise les habitations neuves ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, pas les propriétés existantes du marché de la revente. Si vous êtes un premier acheteur intéressé par ce programme, il faut donc envisager une construction neuve (achetée d’un constructeur ou autoconstruite) ou une habitation rénovée de façon majeure. C’est un facteur à considérer dans votre choix entre le neuf et la revente.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les modalités du remboursement de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation peuvent évoluer et leur application dépend de votre situation. Pour valider votre admissibilité et les montants applicables, consultez Revenu Québec, l’ARC ou un professionnel. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.