Gains en capital au Canada : taux d’inclusion, calcul et stratégies

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Au Canada, seulement 50 % de vos gains en capital sont imposables — c’est ce qu’on appelle le taux d’inclusion. Si vous vendez un placement avec un gain de 20 000 $, seuls 10 000 $ sont ajoutés à votre revenu imposable et imposés à votre taux marginal. La résidence principale est entièrement exonérée — aucun impôt sur le gain, quelle que soit la plus-value. Les pertes en capital peuvent être déduites contre vos gains, et les pertes non utilisées sont reportables indéfiniment vers les années futures (ou 3 ans vers l’arrière). Si vous vendez des actions de petite entreprise admissibles, les premiers 1 250 000 $ de gains sont exonérés grâce à l’exonération cumulative des gains en capital (ECGC). C’est l’un des traitements fiscaux les plus avantageux qui existent au Canada — et aussi l’un des plus mal compris.

Les gains en capital touchent beaucoup plus de Canadiens qu’on ne le pense. Vous n’avez pas besoin d’être un investisseur sophistiqué — si vous vendez un placement dans un compte non enregistré, un chalet, un immeuble locatif, des crypto-monnaies, ou des actions, vous réalisez probablement un gain en capital imposable. Comprendre comment le calculer, quand il est exonéré, et comment le minimiser légalement peut vous économiser des milliers de dollars d’impôt.

Ce guide vous explique le mécanisme complet des gains en capital au Canada : le calcul, le taux d’inclusion, les exonérations, les pertes déductibles, et les stratégies d’optimisation. L’information reflète la situation fiscale actuelle suite à l’annulation de la hausse proposée du taux d’inclusion par le gouvernement Carney en mars 2025 — le taux reste à 50 %. Toutes les données sont vérifiées auprès de l’ARC.

Sommaire

Comment fonctionne un gain en capital

Un gain en capital survient quand vous vendez un bien à un prix supérieur à ce que vous l’avez payé. La différence entre le prix de vente et le prix de base rajusté (PBR) est votre gain en capital.

Les composantes :

  • Prix de vente (produit de disposition) — le montant que vous recevez pour le bien
  • Prix de base rajusté (PBR) — le prix que vous avez payé pour le bien, plus certains frais (commissions d’achat, frais juridiques, améliorations pour un immeuble)
  • Frais de vente — commissions de courtage, frais juridiques, frais de notaire
  • Gain en capital = prix de vente – PBR – frais de vente
  • Gain en capital imposable = gain en capital × 50 % (taux d’inclusion)

Exemple concret : vous avez acheté des actions d’un FNB pour 30 000 $ en 2018 (incluant les commissions). Vous les vendez en 2026 pour 50 000 $ (après commissions de vente). Votre gain en capital est de 50 000 $ – 30 000 $ = 20 000 $. Votre gain en capital imposable (à 50 %) est de 10 000 $. Ce montant est ajouté à votre revenu et imposé à votre taux marginal. Si votre taux marginal combiné (fédéral + Québec) est de 41 %, vous payez ~4 100 $ d’impôt sur ce gain.

Ce qui déclenche un gain en capital : la vente d’un bien n’est pas le seul événement déclencheur. Un gain en capital est aussi déclenché par un don (la valeur marchande est utilisée), un transfert entre certains types de comptes, une émigration (disposition réputée de tous vos biens au départ du Canada), et le décès (disposition réputée de tous vos biens à la juste valeur marchande).

Le calcul étape par étape

Étape Calcul Exemple (vente d’un chalet)
1. Déterminer le prix de vente Prix obtenu lors de la vente 350 000 $
2. Déterminer le PBR Prix d’achat + frais d’acquisition (notaire, taxe de bienvenue, inspection) + améliorations capitalisables 200 000 $ (achat) + 5 000 $ (frais) + 30 000 $ (rénovations majeures) = 235 000 $
3. Soustraire les frais de vente Commission du courtier, frais de notaire, etc. 15 000 $ (commission) + 2 000 $ (notaire) = 17 000 $
4. Calculer le gain en capital Prix de vente – PBR – frais de vente 350 000 $ – 235 000 $ – 17 000 $ = 98 000 $
5. Calculer le gain imposable (× 50 %) Gain × taux d’inclusion 98 000 $ × 50 % = 49 000 $
6. Impôt approximatif Gain imposable × taux marginal combiné 49 000 $ × ~41 % = ~20 090 $

Note importante : les rénovations « majeures » (ajout d’une pièce, refaire le toit, remplacer la plomberie) ajustent votre PBR à la hausse — ce qui réduit votre gain imposable. Les réparations courantes (peinture, entretien régulier) ne sont pas capitalisables. Conservez toujours vos factures de rénovation — elles pourraient vous économiser des milliers de dollars d’impôt à la vente.

Les exonérations : quand vous ne payez pas d’impôt

1. L’exonération pour résidence principale. C’est l’exonération la plus importante — et la plus connue. Si le bien vendu est votre résidence principale (le logement que vous habitiez normalement pendant toutes les années de possession), le gain en capital est 100 % exonéré. Vous ne payez aucun impôt, quel que soit le montant du gain. Cependant, vous devez déclarer la vente dans votre déclaration de revenus (formulaire T2091) même si le gain est exonéré — une omission peut entraîner une pénalité de 8 000 $.

Règle du « un plus un » : vous pouvez désigner un seul bien comme résidence principale par année (ou un bien par famille). Si vous possédez une maison et un chalet, un seul des deux peut être désigné comme résidence principale pour une année donnée. L’autre est assujetti à l’impôt sur les gains en capital. La formule de calcul de l’exemption utilise le nombre d’années de désignation + 1, divisé par le nombre total d’années de possession.

2. L’exonération cumulative des gains en capital (ECGC). Si vous vendez des actions admissibles de petite entreprise ou des biens agricoles ou de pêche, les premiers 1 250 000 $ de gains en capital sont exonérés (augmenté depuis le 25 juin 2024, indexé à l’inflation à partir de 2026). C’est un avantage considérable pour les entrepreneurs qui vendent leur entreprise à la retraite.

3. Les comptes enregistrés. Les gains en capital réalisés à l’intérieur d’un CELI, d’un REER, d’un REEE, ou d’un CELIAPP ne sont pas imposables tant qu’ils restent dans le compte. C’est pourquoi ces comptes sont si puissants pour l’investissement à long terme — les gains s’accumulent en franchise d’impôt.

Pourquoi le CELI est l’abri fiscal ultime pour les gains en capital : dans un compte non enregistré, un gain de 50 000 $ sur vos placements vous coûte ~10 000 $ d’impôt (50 % × 41 %). Dans un CELI, le même gain de 50 000 $ vous coûte 0 $ d’impôt. C’est pourquoi les placements à forte croissance (FNB d’actions) devraient être priorisés dans le CELI plutôt que dans un compte non enregistré.

Les pertes en capital : votre outil de compensation

Les pertes en capital (quand vous vendez un bien à un prix inférieur à ce que vous l’avez payé) sont déductibles — mais uniquement contre des gains en capital, pas contre d’autres types de revenus (salaire, intérêts, etc.).

Les règles :

  • Perte en capital nette = 50 % de la perte (même taux d’inclusion que les gains)
  • Vous pouvez déduire vos pertes contre vos gains de la même année
  • Les pertes non utilisées peuvent être reportées en arrière de 3 ans (pour récupérer l’impôt payé sur des gains passés)
  • Les pertes non utilisées peuvent être reportées indéfiniment vers l’avant (pour réduire des gains futurs)

Exemple : en 2026, vous réalisez un gain en capital de 15 000 $ sur la vente d’un FNB et une perte de 8 000 $ sur la vente d’une action individuelle. Votre gain net est de 15 000 $ – 8 000 $ = 7 000 $. Votre gain imposable est de 7 000 $ × 50 % = 3 500 $. La perte a réduit votre impôt d’environ 1 640 $.

La règle de perte apparente : si vous vendez un placement à perte et le rachetez (ou un placement identique) dans les 30 jours avant ou après la vente, la perte est refusée par l’ARC. C’est la règle de perte apparente — conçue pour empêcher les contribuables de « vendre pour créer une perte » tout en gardant le même placement. Attendez au moins 31 jours avant de racheter, ou achetez un placement similaire mais pas identique (un autre FNB du même type, par exemple).

Les types de biens et leur traitement fiscal

Type de bien Gain en capital imposable ? Particularités
Résidence principale Non (exonéré à 100 %) Doit être déclaré. Un seul bien par famille par année. Formulaire T2091
Résidence secondaire (chalet) Oui (50 % du gain) Peut être désignée comme résidence principale pour certaines années. Le PBR inclut les rénovations majeures
Immeuble locatif Oui (50 % du gain) L’amortissement réclamé (DPA) est « récupéré » à la vente et imposé comme revenu ordinaire (pas comme gain en capital)
Actions, FNB, fonds communs (compte non enregistré) Oui (50 % du gain) Feuillets T5008 émis par le courtier. Attention au PBR moyen si achats multiples
Actions, FNB (CELI, REER, REEE) Non (à l’abri de l’impôt dans le compte) Au retrait du REER : imposé comme revenu ordinaire (pas comme gain en capital)
Crypto-monnaies Oui (50 % du gain) Chaque échange crypto-crypto est une disposition. Tenir un registre détaillé
Actions de petite entreprise admissible Exonéré jusqu’à 1 250 000 $ (ECGC) Conditions strictes d’admissibilité. Consultez un CPA
Biens personnels (voiture, meubles, bijoux) Seulement si le prix de vente dépasse 1 000 $ Les pertes sur biens personnels ne sont pas déductibles (sauf biens meubles déterminés comme œuvres d’art)

Stratégies pour minimiser l’impôt sur les gains en capital

Stratégie 1 — Maximisez vos comptes enregistrés. La stratégie la plus simple et la plus puissante : placez vos investissements à forte croissance (FNB d’actions, actions) dans votre CELI d’abord, puis dans votre REER. Les gains dans ces comptes sont 100 % à l’abri de l’impôt. N’investissez dans un compte non enregistré qu’après avoir maximisé vos comptes enregistrés.

Stratégie 2 — Utilisez les pertes en capital stratégiquement. Si vous avez des placements à perte dans votre compte non enregistré ET des gains dans la même année, vendez les placements à perte pour compenser. C’est le tax-loss harvesting — une pratique courante en fin d’année. Respectez la règle de 30 jours si vous comptez racheter le même type de placement.

Stratégie 3 — Étalez vos ventes sur plusieurs années. Si vous avez un gros gain à réaliser (vente d’un chalet à 200 000 $ de gain), la totalité s’ajoute à votre revenu en une seule année — ce qui peut vous propulser dans un palier d’imposition plus élevé. Si possible, répartissez les dispositions sur 2-3 années fiscales pour rester dans des paliers plus bas.

Stratégie 4 — Conservez toutes vos factures de rénovation. Pour un immeuble locatif ou un chalet, les rénovations majeures (pas l’entretien courant) augmentent votre PBR — ce qui réduit votre gain imposable à la vente. Un toit neuf à 15 000 $ réduit votre gain imposable de 15 000 $ et vous économise environ 3 000 $ d’impôt à la vente. Consultez notre article sur les crédits d’impôt méconnus.

Stratégie 5 — Donnez des titres cotés en bourse à la place de l’argent comptant. Si vous faites un don de charité, donner des actions ou FNB avec un gain directement à l’organisme (au lieu de les vendre et de donner l’argent) élimine complètement l’impôt sur le gain — et vous recevez un reçu de don pour la valeur marchande. Double avantage.

Stratégie 6 — Désignez votre résidence principale stratégiquement. Si vous possédez une maison et un chalet, vous pouvez désigner l’un ou l’autre comme résidence principale pour chaque année de possession. Si le chalet a pris plus de valeur (en pourcentage) que la maison certaines années, il peut être avantageux de le désigner pour ces années. C’est un calcul complexe — un CPA peut modéliser le scénario optimal.

Les erreurs à éviter

Erreur 1 — Ne pas déclarer la vente de votre résidence principale. Même si le gain est exonéré à 100 %, vous devez déclarer la vente dans votre déclaration de revenus (formulaire T2091 au fédéral, annexe G au Québec). Depuis 2016, l’ARC exige cette déclaration — une omission peut entraîner une pénalité de 8 000 $ et la perte rétroactive de l’exonération.

Erreur 2 — Ignorer le PBR moyen sur les achats multiples. Si vous achetez 100 parts d’un FNB à 30 $ puis 100 parts à 40 $, votre PBR moyen est de 35 $/part (pas 30 $ et pas 40 $). Si vous vendez 50 parts à 50 $, votre gain est de (50 $ – 35 $) × 50 = 750 $. Beaucoup de contribuables utilisent le mauvais PBR et paient trop (ou pas assez) d’impôt.

Erreur 3 — Vendre et racheter dans les 30 jours (perte apparente). Si vous vendez un placement à perte pour créer une déduction fiscale et rachetez le même placement dans les 30 jours, la perte est refusée par l’ARC. Le PBR du nouveau placement est ajusté, mais vous ne pouvez pas utiliser la perte maintenant. Attendez 31 jours ou achetez un placement similaire mais différent.

Erreur 4 — Oublier la récupération d’amortissement sur un immeuble locatif. Si vous avez réclamé la déduction pour amortissement (DPA) sur un immeuble locatif, le montant total d’amortissement réclamé est « récupéré » à la vente et imposé comme un revenu ordinaire (pas comme un gain en capital). C’est un impôt souvent oublié qui peut représenter des dizaines de milliers de dollars.

Erreur 5 — Ne pas tenir de registre pour les crypto-monnaies. Chaque échange de crypto-monnaie (y compris les échanges crypto-contre-crypto) est une disposition qui déclenche un gain ou une perte en capital. Sans registre détaillé de toutes vos transactions, calculer votre PBR est un cauchemar. Utilisez un logiciel de suivi fiscal crypto dès le début.

Erreur 6 — Réaliser un gros gain en capital l’année d’un retrait REER important. Le gain en capital imposable s’ajoute à votre revenu total. Si vous faites un retrait REER de 30 000 $ + un gain en capital imposable de 50 000 $ la même année, votre revenu grimpe de 80 000 $ — ce qui peut vous propulser dans les paliers d’imposition les plus élevés. Planifiez les deux séparément quand c’est possible.

Erreur 7 — Croire que le taux d’inclusion va augmenter « bientôt ». La hausse proposée de 50 % à 66,7 % a été annulée par le PM Carney en mars 2025. Le taux d’inclusion est actuellement de 50 % et aucune hausse n’est prévue. Ne prenez pas de décisions de vente précipitées basées sur des rumeurs de changement fiscal — consultez un CPA pour une planification éclairée.

Questions fréquentes

Le taux d’inclusion est-il toujours de 50 % ?

Oui, en date de 2026. La hausse proposée à 66,7 % (budget fédéral 2024) a été reportée puis annulée par le premier ministre Mark Carney le 21 mars 2025. Tous les gains en capital sont assujettis au taux d’inclusion de 50 %, sans seuil. L’ECGC (exonération pour petites entreprises) a été maintenue et augmentée à 1 250 000 $.

Comment déclarer les gains en capital ?

Vous remplissez l’annexe 3 de votre déclaration fédérale (T1) et l’annexe G pour le Québec (TP-1). Votre courtier vous fournit un feuillet T5008 (Relevé 18 au Québec) avec les détails des transactions. Pour la résidence principale, utilisez le formulaire T2091. Les logiciels d’impôts gèrent ces calculs automatiquement si vous entrez les données correctement. Consultez notre guide des logiciels d’impôts.

Les gains en capital réalisés dans un CELI sont-ils imposés ?

Non. Les gains en capital réalisés à l’intérieur d’un CELI ne sont jamais imposés — ni au moment de la réalisation, ni au retrait. C’est un des principaux avantages du CELI par rapport à un compte non enregistré. Cependant, si l’ARC juge que vous faites du trading actif (activité d’entreprise) dans votre CELI, elle peut requalifier les gains comme un revenu d’entreprise imposable.

Les gains sur les crypto-monnaies sont-ils imposables ?

Oui. L’ARC traite les crypto-monnaies comme un bien, pas comme une devise. Chaque vente, échange, ou utilisation pour un achat est une disposition qui peut déclencher un gain ou une perte en capital. Les échanges crypto-contre-crypto (par exemple, Bitcoin vers Ethereum) sont aussi des dispositions imposables. Tenez un registre détaillé de chaque transaction.

Les gains sur un immeuble locatif sont-ils traités différemment ?

Le gain en capital sur un immeuble locatif est imposé au taux d’inclusion de 50 % comme tout autre bien. Cependant, si vous avez réclamé la déduction pour amortissement (DPA) pendant les années de location, le montant d’amortissement total est « récupéré » à la vente et imposé comme un revenu ordinaire (100 % imposable, pas 50 %). Cet impôt de récupération s’ajoute à l’impôt sur le gain en capital.

Puis-je reporter le paiement de l’impôt sur un gain en capital ?

Dans certaines situations, oui. La provision pour gains en capital permet d’étaler le gain sur 5 ans maximum si une partie du prix de vente est payée dans les années futures (vente à tempérament). Vous déclarez le gain proportionnellement aux paiements reçus chaque année. Pour les biens agricoles ou les actions de petite entreprise, la provision peut être étalée sur 10 ans.

Les gains en capital affectent-ils mes prestations gouvernementales ?

Oui. Le gain en capital imposable (50 %) est ajouté à votre revenu net et peut affecter votre admissibilité à la Sécurité de la vieillesse (récupération au-dessus de ~93 454 $), au SRG, à l’ACE, et au crédit TPS/TVH. Les gains réalisés dans un CELI, par contre, n’affectent pas ces prestations. Consultez notre guide de planification de la retraite.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales relatives aux gains en capital sont complexes et peuvent changer. L’information reflète la situation fiscale au moment de la rédaction, incluant l’annulation de la hausse proposée du taux d’inclusion. Pour une stratégie optimisée, consultez un comptable professionnel agréé (CPA). Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.